Copropriété et dissolution d’indivision portant sur des biens immobiliers en Espagne ou en France
La scission en biens immobiliers est une situation juridique dans laquelle plusieurs propriétaires se partagent la propriété d’un bien immobilier sans que celui-ci ait été matériellement divisé entre eux. Cette situation engendre de multiples implications en termes de droits et obligations de chaque copropriétaire, notamment en ce qui concerne l’administration et la disposition du bien. En Espagne et en France, la division et la dissolution des condominiums sont réglementées par des réglementations spécifiques, bien que les deux juridictions présentent des similitudes et des différences importantes.
Notion d’indivision
D’une manière générale, l’indivision fait référence à la copropriété d’un bien dans laquelle les copropriétaires ne possèdent pas une partie physique spécifique de celui-ci, mais une part abstraite du total. Cela peut se produire à la fois dans l’immobilier et les biens meubles. L’indivision peut survenir pour diverses raisons, telles que l’acquisition conjointe d’un bien, une succession sans partage de la succession, ou une séparation matrimoniale dans laquelle le patrimoine commun n’a pas été attribué.
En Espagne, le régime général de la copropriété est réglementé par le Code civil espagnol, notamment aux articles 392 et suivants. En France, la réglementation de la division se trouve dans le Code civil, aux articles 815 et suivants.
Droits et obligations des copropriétaires
Dans les systèmes juridiques espagnol et français, les copropriétaires ont le droit d’utiliser le bien en fonction de leur part de participation et d’un commun accord avec les autres copropriétaires. Toutefois, toute décision relative à l’administration des biens nécessite le consensus de la majorité, qui est calculé en fonction de la proportion des quotas. Pour les actes de disposition, tels que la vente ou l’hypothèque du bien, l’unanimité de tous les copropriétaires est requise, sauf convention contraire.
Un aspect pertinent est que, selon l’article 400 du Code civil espagnol, aucun copropriétaire n’est obligé de rester dans l’indivision. Cela signifie que tout copropriétaire peut demander la dissolution de la copropriété à tout moment, soit par le biais d’une entente avec les autres copropriétaires, soit par le biais des tribunaux.
Dissolution de l’indivision
La dissolution de la copropriété est le processus par lequel la copropriété prend fin, en répartissant la propriété entre les propriétaires ou, à défaut, en procédant à la vente de celle-ci et en répartissant le prix obtenu entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts.
En Espagne comme en France, la dissolution de l’indivision peut être réalisée par consensus entre les copropriétaires ou, en cas de désaccord, par une intervention judiciaire. Si les copropriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le partage du bien, le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères publiques. Cette procédure est connue sous le nom d’action judiciaire pour le partage du patrimoine commun.
Il est important de noter que, dans les situations d’indivision dérivée des successions les héritiers peuvent recourir à l’action de partage judiciaire de l’héritage, pour procéder à l’adjudication des biens.
Conclusions
En Espagne comme en France, la copropriété et la dissolution del’indivision sont régies par des principes similaires, bien qu’avec des nuances particulières dans chaque système juridique. Dans les deux juridictions, le principe de base est qu’aucun copropriétaire n’est obligé de rester indéfiniment dans l’indivision. La dissolution peut se faire à l’amiable ou, à défaut, par intervention judiciaire.
Les propriétaires sous le régime de l’indivision des biens situés en Espagne ou en France doivent connaître à la fois leurs droits et leurs obligations, et en cas de conflit, ils ont toujours la possibilité de saisir les tribunaux, pour lesquels il est important d’avoir les conseils précoces d’avocats connaissant bien les systèmes juridiques concernés, afin de résoudre la copropriété dans les plus brefs délais, et éviter les litiges dans la mesure du possible. Chez BCV Lex, nos équipes de Bordeaux et de Madrid sont à votre écoute et interviennent dans toute la France et toute l’Espagne pour défendre vos intérêts.
